I – A aquisição do imóvel em construção
Muitos brasileiros (as) adquirem o imóvel ainda em fase de construção, na tentativa de conseguir comprar por um preço melhor. Essa tentativa é válida e por vezes pode surtir bons resultados.
Todavia, como o imóvel ainda não está pronto, é inegável que alguns riscos existem. Dentre eles, a questão de o imóvel não ser entregue dentre do prazo ajustado no contrato de compra e venda.
II – Os direitos do adquirente do imóvel em construção
No contrato de compra e venda atinente a esse negócio jurídico, há uma cláusula que informa ao comprador quando o imóvel ficará pronto. Além disso, costuma ter a informação de que existe um prazo de tolerância de 180 dias para que se porventura o imóvel não for entregue no primeiro prazo ajustado, existirá essa “chance” para a construtora de mais 180 dias. Este prazo está previsto no artigo Art. 43-A da Lei 4.591/64.
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Ocorre que quando a construtora descumpre esse período de tolerância, surge para o comprador uma gama de direitos que podem ser exigidos da construtora.
Dentre esses direitos, destacam-se a cobrança de multa, que às vezes está prevista no contrato, mas mesmo se não estiver, ela está disciplinada pelo art. 43-A, §2°, da Lei 4.591/64, in verbis:
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Há também a obrigação da construtora de devolver os valores pagos pelo comprador a título de taxa de evolução de obra, também chamados de juros de obra. Estes são geralmente pagos ao banco que financiou a aquisição do imóvel. A jurisprudência entende que a construtora que não entregou o imóvel dentro do prazo legal deve ressarcir o comprador dos valores pagos por ele a título de juros de obra.
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA – ATRASO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – RESTITUIÇÃO – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA PENAL PREVISTA NO CONTRATO – APLICAÇÃO – CABIMENTO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – VALOR DA INDENIZAÇÃO – REDUÇÃO – NÃO CABIMENTO – FIXAÇÃO EM MONTANTE MUITO MODESTO NA SENTENÇA
– A taxa de evolução de obra é devida desde a aprovação do financiamento até o término do empreendimento.
– Deve ser reconhecida a responsabilidade da Construtora pela restituição da denominada “Taxa de Evolução de Obra”, se houve culpa no atraso na entrega do imóvel.
– Tendo restado demonstrado nos autos o atraso na entrega da obra, é devida a aplicação da cláusula penal prevista no contrato.
– Há dano moral se a construtora, de modo injustificado, atrasa, por longo período, a entrega de imóvel, impedindo o comprador de tomar posse na data aprazada.
– Para os casos de atraso injustificado para a entrega do imóvel, o valor da indenização pelos danos morais deve ser arbitrado em quantia equivalente a 13 (treze) salários mínimos, mas o valor arbitrado na sentença, embora seja inferior a essa quantia, deve ser mantido quando a parte ré for a única recorrente, sob pena de ocorrer “reformatio in pejus”. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.24.191498-5/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/11/2024, publicação da súmula em 14/11/2024)
Indenização por danos morais. Esta indenização refere-se à uma compensação financeira que é concedida ao comprador do imóvel, quando o atraso ocorre por um prazo considerável. É notório que uma pessoa que compra um imóvel e não o recebe após um prazo considerável terá em sua vida transtornos que não estavam previstos, gerando desgastes emocionais ocasionados indevidamente pela construtora que deixou de honrar com o contrato. Para compensar essa dor emocional, o Poder Judiciário estabelece um valor de danos morais que será recebido pelo comprador e por seu cônjuge ou companheiro, quando o imóvel foi adquirido pelo casal. Esse valor irá variar a depender da extensão dos danos, do porte econômico da construtora, do tempo de inadimplência da construtora em relação à entrega do imóvel, dentre outros fatores.
No período que a construtora está em mora em relação à entrega do imóvel pode ser que o comprador esteja arcando com o pagamento de alugueis para a sua moradia. Nesta situação, comprovando os pagamentos dos alugueis no período da mora da construtora também é possível pedir na ação judicial o ressarcimento por esses valores. As construtoras geralmente se defendem alegando bis in idem, ou seja, uma dupla penalização pelo mesmo fato. É inegável que poderá surgir um debate no processo sobre isso, mas é preciso analisar os detalhes do caso concreto e dizer que há chances, baseadas em entendimentos jurisprudenciais, que o comprador tenha garantido o direito de ser ressarcido pelos alugueis pagos no período da mora da construtora.
Além de receber essas indenizações, os valores serão corrigidos/atualizados. O Poder Judiciário tem determinado a aplicação do IPCA como índice de correção monetária e a Taxa Selic como juros moratórios, conforme os arts. 389 e 406 do Código Civil, em consonância com a Lei nº 14.905/24.
Também é importante destacar o entendimento dos tribunais no sentido de que se o imóvel for entregue faltando o habite-se, a construtora é dita como se estivesse em mora para com o comprador. Nesse caso, ainda que o comprador esteja morando no imóvel, mas como a documentação está pendente, haverá para o comprador o direito de requerer indenizações. Veja-se:
A entrega jurídica do imóvel somente se concretiza com a expedição do Habite-se, sendo o atraso na sua obtenção causa legítima para incidência da cláusula penal, salvo prova inequívoca de culpa exclusiva do comprador. (TJMG – Apelação Cível 1.0000.25.416649-9/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/03/2026, publicação da súmula em 04/03/2026)
Noutro norte, cabe destacar que as construtoras já têm prontas inúmeras alegações jurídicas para tentar afastar o direito dos compradores de receber as indenizações. Umas dessas linhas de defesa ocorre quando há um contrato de financiamento do imóvel feito com o banco e neste contrato consta um prazo diferente de quando o imóvel ficará pronto.
Há aqui uma situação no mínimo estranha. A construtora no momento de celebrar o contrato de compra e venda informa um prazo “X”, mas posteriormente quando o imóvel é financiado junto ao banco, o comprador assina outro contrato com o banco e neste consta outra data, com um prazo de entrega do imóvel mais elastecido e prejudicial ao comprador.
Tem predominado na jurisprudência que o prazo que deve prevalecer é o constante do primeiro contrato, daquele que foi assinado pelo comprador junto à construtora na época da aquisição do imóvel.
Pensar diferente violaria o princípio da boa-fé objetiva, notadamente o instituto da venire contra factum proprium, pois no momento da venda é informado um determinado prazo gerando no adquirente uma expectativa, mas posteriormente ao assinar um segundo contrato, que se diga de passagem é um contrato de adesão, esse prazo é alterado prejudicando os direitos do adquirente. Felizmente, a jurisprudência não tem acolhido a argumentação das construtoras no que tange à essa tese argumentativa.
III – CONCLUSÃO
A aquisição de um imóvel no Brasil para a maioria dos brasileiros não é algo fácil de ser realizado. Frequentemente esse sonho acontece após muitos anos de trabalho, sacrifícios dos mais diversos e dinheiro poupado. Feito isso, o próximo passo será a escolha do imóvel e a maneira de adquiri-lo. Se a opção for pela aquisição de um imóvel na planta, há que se procurar por uma construtora com credibilidade, com a vida financeira e jurídica saudável.
Saber se a construtora tem honrado com os seus contratos; se ela tem processos judiciais em grande escala; se ela tem dado respostas adequadas para atender os reclamos dos seus clientes, são apenas algumas informações que precisam ser buscadas.
A transparência, a informação, a cooperação e a segurança jurídica devem ser sopesadas no momento de celebrar um contrato para a aquisição de um imóvel.
Não se trata de comprar uma roupa ou um eletrodoméstico. Aqui está em jogo um imóvel, com valores financeiros e emocionais relevantes. Aliás, um bem da vida relacionado ao princípio da dignidade da pessoa humana, um dos mais importantes do ordenamento jurídico brasileiro.
Também não se pode esquecer que o contrato de aquisição desse imóvel costuma envolver financiamentos bancários, contratação de seguros, pagamento de corretagem, dentre outras questões. Logo, há um feixe de relações jurídicas envolvida na negociação. Por isso, devem ser redobrados a cautela e o cuidado antes de assinatura do contrato de compra e venda. Não deixar que a compra seja emocional, saber realmente o que está se comprando, analisar toda a situação jurídica que permeia o negócio. Esses são fatores que o adquirente deve levar em consideração.
Na maioria dos casos, a relação jurídica entre o comprador e a construtora, é caracterizada como de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Assim, além da aplicação da Lei 4.591/64, também será aplicável o CDC, princípios do direito, súmulas e jurisprudências dos tribunais.
Portanto, para que o sonho da aquisição da “casa própria” seja satisfatoriamente alcançado, o adquirente não pode descuidar do conhecimento de seus direitos.
Referências.
LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.
LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990.
Jurisprudências do Tribunal de Justiça de Minas Gerais
